近段时间以来，多家房企传出有关子公司分拆上市的相关消息。其中，服务于存量市场的物业管理板块成为大多数房企进行资本化运作的首选。
就在10月19日，卓越商企服务集团有限公司（6989.HK，以下简称“卓越商企服务”）正式登陆港交所，成为大湾区商业物管第一股。根据招股书，公司计划将本次募资净额的70%用于业务扩张，包括战略性收购及投资。
在万亿规模的物业市场中，卓越商企服务是少数专注于高端商务物业管理服务赛道的公司，且已深耕约20年之久。在上市招股中，卓越商企服务更是引入了阵容亮眼的9位基石投资者，包括腾讯、京东、雪湖资本等。最终，公司获国际机构投资者超额认购近34倍，香港公开发售方面则取得超过650倍的超额认购。
值得注意的是，卓越商企服务是少数先于集团地产板块实现资本化的物管企业，但其实现上市也离不开来自母公司卓越集团的支持和保障。而另一方面，卓越商企服务上市锣声的敲响，对卓越集团而言同样意义非凡。
“新起点，新征程”，卓越商企服务方面如此阐述自己由此开启的身处资本化平台之路。针对公司为何能够获得顶尖资本的青睐，以及完成上市后的下一步计划等问题，近日，《经营报》记者专访了卓越商企服务总经理、执行董事郭莹。
卓越商企服务的前身是卓越物业管理，成立于1999年10月27日，从事为商务及住宅物业提供物业管理服务。2006年，卓越物业管理接管卓越集团开发的首个商务项目——深圳卓越大厦，由此开始涉足商务物业服务领域，并以深圳为原点深耕大湾区，逐步延伸形成全国化布局。
后经过一系列股权转让及股权架构调整，2020年1月13日，卓越商企服务在开曼群岛注册成立。目前，公司主要是为卓越集团及第三方物业开发商开发的高端商务物业提供服务。
郭莹自2000年便加入卓越商企服务（彼时为卓越物业管理）任职，目前主要负责落实公司的战略及日常运营。她告诉记者：“卓越商企服务的上市是公司经历了一段较长时间周密考虑的结果。”
郭莹表示，公司认为香港资本市场是一个较为完善及成熟的市场，且投资人也更青睐于具有发展前景，商业模式更加基于客户需求的公司。
回顾上市之路，卓越商企服务在这期间也得到了来自多家知名机构的重磅加持。
郭莹告诉记者，她在与投资者的交流中了解到，投资者认为卓越商企服务在物业行业中拥有鲜明的特色和商业逻辑。郭莹表示，“基石投资者更多关注的是企业的长远发展情况，包括其自身的业务能力和核心竞争力。基石投资者是公司成长的伙伴，而公司的发展是一场中长跑，他们希望一个好的企业能够把自身的价值做大，而我们也将更加努力去兑现所给予投资者的业绩目标，能够使他们得到更多的回报。”
郭莹亦提出公司的成功上市有三大重要意义。首先是对品牌影响力的提升，而这将通过两方面来实现。一方面，公司希望借助资本市场的力量使自身的发展更具规模化。另一方面，是未来能够在满足公司对应用创新科技的需求时获得相应支持。
其次，成为上市公司的卓越商企服务将更有利于公司吸引和留住人才，“员工能将公司当成自身的事业平台，也有助于公司向好发展，基业长青。”郭莹如是说。另外，上市公司的监管和治理机制也将使卓越商企服务的管理更加规范化，以促进公司在良好发展的前提下提高自身的服务质量。
最后，即便先于母公司上市，郭莹仍对记者强调，卓越商企服务的发展离不开卓越集团的重要支持。她表示，卓越集团为公司提供了“强大的资源支持和保障”，作为卓越集团体系中的一员，卓越商企服务成功实现上市也将有助于进一步提升母公司品牌的影响力和社会认可度，同时拥有更多机会在社会公众面前创造良好的企业形象。
在赛道选择上，卓越商企服务定位于“商务不动产服务”，与其他以住宅物业为主的物业公司不同，卓越商企服务主打商务物业，并在传统的基本物业管理服务基础上，开发范围广泛的增值服务以满足客户需要，包括资产服务、企业服务及特定增值服务。
郭莹表示，相比住宅物业，商务物业的客户需求更加多元也更有针对性。比如B端客户较为注重企业服务、员工支持和福利等方面的需求，而写字楼服务更多面对的是投资型的业主，他们则对资产的前期顾问、租售、整体管理服务等比较看重。
与住宅物业的管理服务逻辑不同，商务物业的客户具有两个重要的价值期望，一个是资产保值和增值，另一个是对于B端客户业务连续性和安全性的保障，以及员工的服务体验。“在标准化的菜单下，我们通过提供定制化的业务组合来匹配客户的不同需求，这同时也是我们在高端商务物业管理服务方面的特色。”郭莹说。
在实现客户价值期望所采取的措施方面，郭莹介绍，公司分成前端、中台、后台三大体系。公司的后台扮演的是能力中心的角色，涉及制定公司基本体系的标准、建设实施并应用管理工具和信息化平台，以及建立人才发展的支持体系等；其次卓越商企服务在业务层面上形成以城市公司为中心的管理架构，并以此为中台支持前端的整体运营和本地化建设。另外，卓越商企服务采取“目标管理”的考核体系，将绩效目标分解到各个利润中心，公司同时对核心团队设置有一个长期的驱动绩效机制。
基于上述方面，郭莹总结了卓越商企服务的四大优势。她表示，第一，公司在商务物业管理服务的赛道已深耕多年，形成了较好的品牌影响力，且业绩表现较佳。第二，在高度竞争的市场上，公司不仅具有强大的独立业务拓展能力，而且还有来自母公司的资源支持和保障。第三，卓越商企服务具有基于客户需求提供定制化服务的专业能力。
而对前三大优势起支撑作用的第四大优势便是在高度竞争的市场环境下，卓越商企服务锻炼出了一支优秀的管理团队，同时拥有强大的专家队伍和人才保障体系。
事实上，住宅物业与商务物业不仅在管理服务逻辑上有所不同，两者表现出的现有市场规模也存在差距。物业管理行业协会提供的相关数据指出，目前我国物业管理费服务细分领域占比格局中，住宅物业的比例达69.85%。
郭莹对记者表示，“虽然商务物业目前没有住宅物业那么大的市场规模，但我们仍然要将自己的规模做大。我们对业务在横向和纵向的发展均有考量，如果规模不大就要发展规模，但我们觉得把一个单位资产的服务做深做透，它所带来的价值同样非常重要。”
“公司要有规模，但规模也不是卓越商企服务追求的唯一目标。”郭莹进一步解释称，因为公司处于商务物业管理服务的赛道，其要求公司不光具有规模，更要具备基于客户需求的服务能力。
而在专访中，郭莹多次向记者提及科技赋能对公司发展的重要意义，这同时也是公司在权衡扩张速度和发展质量之间的重要桥梁。她表示，公司希望通过实现标准流程和服务的线上化，叠加线下整体能力的支持以获取在规模化发展中服务质量的保障，同时达到有效降低管理成本、借助数据优化运营策略的效果。
对于卓越商企服务完成上市后的下一步，郭莹透露，一方面是根据“1+1+X”的战略格局（前两个“1”分别代表大湾区、长三角区域，“X”代表其他核心一二线及高增长城市）实现公司的规模化扩张，另一方面则是通过信息化的科技手段丰富公司的服务内容，挖掘客户更多的潜在需求。最后，卓越商企服务还将在企业的增值服务业务中，通过合作、资源整合如收并购等方式进一步完善资产服务、企业服务这两个方面纵向的服务链。
而提及未来的客户拓展计划，郭莹表示，将通过与卓越集团旗下商管、酒管等板块进行协同合作；收并购目标区域的标杆性商务项目以在当地树立公司的品牌来获取更多优质的商务项目；利用大客户的示范效应带来行业以及上下游企业更多新的潜在客户，同时继续大客户的业务跟随，挖掘他们更多的潜在业务。另外，卓越商企服务亦会选择在目标区域内收购规模业态与公司相匹配、在当地具有一定市场影响力的物管公司，实现优势互补。
在专访最后，郭莹告诉记者，对于卓越商企服务的成功上市，卓越集团董事局主席李华所发出的寄语亦是：“做好最本质的东西——服务，提升自身的业务能力。”