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卓越商企服务强大护城河稳增长 海通国际看好值14.3港元
2021-03-30 来源:富途牛牛
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卓越商企服务(06989.HK)恒生指数(800000.HK)大市经过急跌后反弹,恒指在「头肩顶」型态的「颈线」附近徘徊,本週能否重回并企稳在「颈线」之上,对大市有重要启示,宜密切留意。 

内地物管行业随著越来越多公司上市,已逐渐成为内房板块以外的另一大板块。然而,在这条赛道上,亦越来越像内房股,各物管股之间除了规模外,差异化日渐模糊。虽然如此,市场上其实绝不乏优质的细分赛道投资标的。投资者只要细心观察,不难找到具有长期稳健增长前景的优质物管股。 

商务物管行业头部企业、大湾区高级商务物管市场排名第一的卓越商企服务(6989)正是具有差异化的长期价值投资标的。海通国际在公司发佈业绩后,重申其「跑赢大市」评级及目标价14.3港元,意味较昨天股价约9.18港元具有近56%的上行空间,可作参考。 

目前,在整个市场规模高达万亿的物管领域中,根据市场的粗略估计,住宅物管按服务收益计算,约佔总规模的比例逾60%,其他业态的佔比则较分散。不过,值得留意的是商写板块(商场及写字楼)的平均每平方米物管收费为整个行业中最高,医院物管则跟随其后。而住宅项目的物管费用水平基本处于大物管行业的底部,原因除了行业门槛相对较低,市场竞争较为激烈外,住宅物管公司大多依赖房地产开发商母公司输血以推动发展,第三方外拓能力较弱,形成在业务拓展过程中的提费能力亦相应较低。对比而言,商务物管赛道因行业门槛和集中度相对较高,毛利水平亦较稳定,若具有良好的第三方外拓能力,公司的业务前景必更佳,长期投资价值潜力更大。

内生动力持续强化 盈利能力不断提升 

卓越商企服务于1999年在深圳成立,深耕大湾区商务物管逾20年,在高级写字楼领域更拥有强大的竞争优势,并已建立了标准化的营运模式,能向多业态项目提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务。公司服务类型多元化,涉及写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、研发资料中心、工业园区、物流园区、政府公建、高等院校、医院公共设施、住宅公寓等不动产物业的谘询顾问、物业服务、综合设施管理、高端商务服务等综合管理服务。

公司已于315日正式成为恒生综合指数成份股及深港通标的,亦刚公佈了2020年全年业绩,整体表现优于预期,后市估值上修动力不少。2020年,公司收入增长约38%至约25.3亿元人民币(下同),毛利达约6.6亿元,大幅增长53.2%,毛利率达26.3%,按年提升2.7个百分点。全年纯利飙升82.1%至约3.25亿元。每股派息0.0951港元,派息率为24%

在强劲业绩表现背后,动力主要来自于内生增长和外拓能力的同步爆发。公司去年的收入主要来自三大业务板块–基础物管服务、增值服务和其他服务,佔比分别为83.6%14.2%2.2%。其中,基础物管服务业务于年内收入达21.1亿元,增长33.9%,而增值服务业务收入为3.59亿元,大升近76%。受惠于两大业务的收入稳健增长,以及业务毛利率分别同比增长2.1个百分点及9.4个百分点至24.1%34.6%,令公司盈利能力得以显著提升。

近年来,公司的增值服务收入佔比持续上升,成为增长最快的业务板块。然而,与行业平均收入佔比达30%的水平相比,仍然具有倍升的增长空间。而增值服务作为公司的核心差异化手段,亦已成为卓越商企服务于未来持续大力拓展的业务板块,尤其是向客户提供的资产服务、企业服务价值链条等均具有巨大的发展空间,对盈利能力的持续提升亦具有重大作用。 

此外,得益于整体服务质量的持续强化,根据赛维咨询的2020年统计数据显示,客户对公司的写字楼物管服务的满意度达到99%,高于行业平均的95%水平。良好的客户满意度不仅有助提升客户的忠诚度,亦有利于增值服务产品的精细深耕发展。 

强大第三方外拓能力推动未来巨大增长 

在市值逾百亿的物管股中,具有稳定第三方外拓能力的公司并不多,而于2017年至2020年间,实现第三方开发项目收入按複合年增长率45%以上持续扩张的物管公司,更是寥寥无几。卓越商企服务去年IPO时吸引9名重磅基石投资者,包括腾讯(700)、京东(9618)、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、睿远基金等,相信与其在高端商写物管领域拥有领先地位,以及强劲的外拓能力不无关係。 

据了解,十大互联网巨企中约九家都是卓越商企服务的客户,其中腾讯、华为等更与公司合作多年。在这些互联网巨企在全国性扩张的同时,不少区域总部大楼、研发中心等均交予卓越商企服务来负责物管服务。正因如此,公司在其大客户的支持下,于去年在业务覆盖城市上实现了高速的扩张,从首五个月34个城市,扩大至全年42个城市,全委项目达79个,年合同金额达3.69亿元,多年期合同总金额为 8.23亿元 ,全委管理面积约 577万平方米。 

上述数据,除了反映公司的第三方外拓能力,也体现出行业的差异性。因为商写物管的要求较高,故其合约周期一般也较住宅物管的合约周期为长,所以稳定性更高。同时,商写以至综合产业园项目的增值服务业务亦拥有巨大的发展空间。由于这些项目具有多元化的全场景,如团膳、高端礼宾餐饮、商务旅游代购、团建拓展等,更有利于扩大增值服务产品,拉动高毛利的增值服务持续稳健增长。

此外,卓越商企服务在高端写字楼领域深耕多年,拥有丰富的大客户资源,凭藉卓越服务质量的口碑相传,更不断赢得了大客户上下游产业链的合作伙伴的项目合约,形成日益广泛的飞轮效应。2020年,在获取的第三方外拓项目中,按合同金额计,来自大客户的佔比达58%;按业态而言,来自企业大楼、辧公研发园区的新增项目的合同金额,佔新增总合同金额约69%。另外,来自其他区域(即大湾区和长三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物业项目数量及相关合同金额分别达到34个和1.69亿元,同比显著增长。

丰富的内生资源、强大的外拓能力,加上能满足多业态的覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务,以及巨大的线上线下多场景增值服务发展空间,已构筑起坚固的护城河,卓越商企服务为长持佳选。